Реконструкция или по-скоро ново строителство? Кога си струва?

Много словашки семейства си задават въпроса дали си струва да купят по-стара къща или апартамент и след това да ги реновират изцяло, или е по-добре да закупят нова сграда. Няма универсален отговор, но нашият списък с плюсове и минуси на двете решения може да ви помогне да решите.

Осем фактора, които трябва да имате предвид, преди да купите

Всеки бъдещ собственик трябва сам да реши тази дилема. Старата къща във всеки случай е уникален оригинал, новата сграда няма история на интервенции, върху които не сме имали контрол. Изискванията и възможностите на отделните домакинства също са различни. Във всеки случай е добра идея да вземете прагматично решение, а не емоционално, и да вземете предвид следните осем фактора, които ще окажат значително влияние върху бъдещото ви жилище.

1. Местоположение на къщата и местоположение

Предимството на по-старите къщи е, че обикновено се намират в населено място с добра транспортна достъпност и изградена инфраструктура. С това е свързано и наличието на комунални мрежи. Ако обаче старата къща се намира на отдалечено място, е редно да прецените дали цената на реконструкцията и ежедневния транспорт ще бъде поносима за вас. В случай на нови сгради на отдалечени терени, често е необходимо да се вземе предвид неуредена инфраструктура и транспорт или да се подложат на различни бюрократични процедури. Маркетингът на разработчиците трябва да бъде критично оценен и нежеланите изненади могат също да бъдат свързани с геоложките фактори на района.

2. Цени на земята

Много хора, които се интересуват от нови жилища, са обезкуражени от сегашните цени на земята. Това е причината някои да предпочитат да търсят по-стара къща, където земята вече е включена в цената. Може наистина да е по-добър избор, но зависи и от техническото състояние на къщата. Със сигурност не трябва да пренебрегвате професионален оглед на къщата, по време на който ще разберете дали старата сграда може да бъде ефективно ремонтирана срещу приемлива сума. В противен случай, ако експертът препоръча събаряне на по-старата къща, към цената на проекта трябва да се добавят и разходите за събаряне и извозване на строителни отпадъци, плюс, разбира се, всички разходи, свързани с изграждането на нов имот.

3. Атрактивната оферта може да не е добра

Като цяло, ремонтът вероятно ще бъде по-полезен, ако сте наследили къщата от баба си. Ако обаче не сте единственият наследник и трябва да плащате на други, това добавя значително перо към бюджета. Тръгването по пътя на реконструкцията е изкушаващо дори ако покупната цена на по-старата къща и цената на реконструкцията не надвишават цената на земята и новата сграда върху нея. Трябва обаче да внимавате, много ниската покупна цена на по-стар семеен дом вероятно ще бъде компенсирана от увеличени разходи за реконструкция. При наследена стара къща техническата история на сградата може да е приблизително известна, но при закупена може да ви очакват неприятни изненади.

Във всеки случай, ние препоръчваме закупуване на всяка стара къща само след подробна проверка на техническото състояние. „Огледът трябва да се прави от професионалист, а не от баща зидар или зет на електротехник. Дори експерт, който прави финансова оценка на къщата заради банката, почти никога не може да направи адекватна проверка. Имаме опит в инспектирането на къщи на възраст от 50 до 300 години, инспектирали сме стотици от тях от Humenné до Прага. Понякога те се поддържат на прилично ниво, но по-често при реконструкцията им е използван бърз, евтин и лош подход“, казва строителният инженер Йозеф Илчик от компанията Kvalitné bývanie, която проверява техническото състояние на недвижими имоти преди покупка.

4. Изчислете решението на проблемите преди покупка

В новите сгради днес се използват съвременни строителни материали и технологии, които са предпоставка за качествен резултат, но дори и това не е гаранция, че на практика ще е така. Определено зависи от качеството на работа на внедрителите, което трябва да се провери предварително. При по-старите къщи преди ремонта е необходимо да се установи дали имотът няма проблеми, които да повишат драстично цената му или дори да го обезценят. „Някои собственици или купувачи смятат, че е безполезно да викат експерт за оценка на техническото състояние, тъй като вече сами виждат качеството на реконструкцията.

Въпреки това може да се случи, че правилната реконструкция няма да бъде възможна, защото къщата се намира на геоложки рискова земя или ще бъдете ограничени от факторите на строителната физика и съвременните технологии, например термопомпи, слънчеви панели, растителна обработка на покриви, подовото отопление ще бъде икономически необратимо или практически неинсталирано“, предупреждава Йозеф Илчик. Както добавя той, всички пукнатини, повишаване на влагата в стените, проблеми със сигурността, околния терен, отблясъци от имота, акустични ефекти, съседски взаимодействия и други подобни трябва да бъдат оценени отделно. Решението на тези проблеми трябва да се изчисли преди да купите къща или да започнете да я изолирате.

5. Топлинен комфорт в къщата

Термотехническите характеристики на стените и покривите за нови сгради са посочени в проекта, така че те трябва да отговарят на действащите стандарти. Строителните разпоредби обаче не определят различни дебелини за ново строителство и ремонти, така че дори една по-стара къща може да бъде реновирана до сегашния стандарт на съвременния живот. Може да има ниска консумация на енергия и топлинен комфорт, когато е достатъчно и цялостно затоплен. Въпреки това, тъй като простата изолация не изисква проект, собствениците на жилища често се опитват да спестят пари, като направят изолацията сами или като спестят от качеството на строителните материали, или върху дебелината на изолацията.

И при най-малкия бюджет обаче трябва да се съобразят с препоръчителните дебелини на изолацията, за да си осигурят здравословно и икономично обитаване, като същевременно се съобразят и с материала на изработката на оригиналните стени. „Дебелина на изолацията под 12 сантиметра може да представлява риск. При малка дебелина на топлоизолацията се получава преохлаждане на стената по периметъра, т.е. точката на оросяване се премества в стените, което води до натрупване на влага в стената, която след това кондензира и се образува мухъл. Намаляването на дебелината на изолацията само с няколко сантиметра може да намали цялостната ефективност на изолацията“, посочва Якуб Волжански, безплатен консултант за изолация на еднофамилни къщи Home By Knauf.

6. Скорост на строителството

Самото изграждане на нова къща може, парадоксално, да отнеме по-малко време от реконструкцията на стара. Към него обаче трябва да се добави и подготвителната фаза и чакането на разрешение за строеж. Ако по-старата къща е в сравнително добро техническо състояние, нейният ремонт може да се извърши доста бързо, а също така има възможност за живеене в къщата и същевременно ремонтиране. Тези варианти трябва да бъдат добре обмислени предварително, информират експерти от Knauf Insulation.

В строителната индустрия важи златното правило: евтиното е равно на риск, а безплатното е най-скъпото.

7. Размери и разпределение на къщата

Новото строителство явно има предимство тук. Собственикът може да избере индивидуален проект и да повлияе на окончателния вид на сградата. По време на реконструкцията трябва да започнете от оригиналното оформление и да се адаптирате към него. За някои видове реконструкция и обновяване не се изисква разрешение за строеж, достатъчно е да се докладват на съответния строителен орган.

8. Живот на къщата

В случай на по-стари къщи – въпреки обновяването – много от техните части и материали са на няколко десетилетия, така че трябва да очаквате, че те ще трябва да бъдат ремонтирани или заменени след време. Напротив, новата сграда е в началото на експлоатационния си живот, когато е одобрена и се предполага, че трябва да издържи много повече.

Какво да проверите на стара къща

Когато купувате по-старо семейно жилище, препоръчваме щателна проверка, независимо какво пише в обявата или какво твърди продавачът. И то независимо, че ще ремонтирате къщата. Възможно е да се намерят такива условия, че единственото решение да бъде разрушаване и изграждане на ново. Такава проверка не може да се направи за час-два. Извършва се от екип от специалисти, които обективно оценяват най-малко:

  • статика и устойчивост на носещи конструкции
  • изолация на долната част на сградата (овлажняване, риск от наводнение, дренаж и др.)
  • общи енергийни параметри
  • комини и покрив (дърводелски фуги, размери на елементите на фермите, биокорозионни агенти, плътност на покритието и др.)
  • силнотоково окабеляване
  • възможност за ремонт/смяна на повредени елементи
  • състояние на прозорци, врати, тавани, софити, стени, подове и фасади
  • опасност от пожар и мълниезащита
  • плетене и ключарски елементи
  • връзки към комунални мрежи

Кога е по-добре да не започвате ремонт на стара къща?

  • къщата стои на рискова от геоложка гледна точка земя
  • Статиката е нарушена и къщата не може да бъде ремонтирана без мащабни разрушителни дейности
  • намокряне, при което прогнозата за успеха на ремонта е несигурна
  • неконтролируеми фактори на околната среда

Предимства на реконструкция или реставрация на стара къща

  • Възможност за живеене в доказана или доходоносна част на града или селото
  • Добра инфраструктура, благоустройство, транспортна достъпност
  • Съществуващи комунални услуги
  • Устойчив подход към околната среда с използване на оригинални материали
  • В някои случаи възможност за живеене и ремонт едновременно
  • Уникалният характер, атмосфера и външен вид на оригиналната сграда

Недостатъци на реконструкция или обновяване на стара къща

  • Ограничени опции за редактиране на оформление
  • Необходимостта от подмяна на материали, които вече са служили на предназначението си
  • Скрити дефекти, засягащи хода на строителните работи и размера на разходите
  • Акцент върху правилното изпълнение на детайлите – по-високи изисквания към уменията на изпълнителите

Предимства на ново строителство

  • Персонализиран проект или избор от широка гама от каталожни къщи
  • Съвременни строителни материали и технологии
  • Възможност за изграждане на къща до ключ или сами
  • Възможност за влияние върху окончателния вид на сградата
  • Скорост на строителството
  • Началото на живота на къщата

Недостатъци на новото строителство

  • Високи цени на парцели за строителство
  • Не винаги решена инфраструктура и транспортна достъпност
  • Продължаващо строителство в района
  • Рискът от нискокачествена работа и използването на нискокачествени материали
  • По-високи цени за къщи до ключ и отнемащо време самостоятелно строителство

Разходни елементи по време на реконструкцията на къщата

Цената на строителните работи е само една част от разходите. За да държите финансите си под контрол, трябва да подходите отговорно към ремонта, в противен случай няма да имате преглед на финансовите потоци и ще надплащате за някои неща излишно или те ще се окажат грешна инвестиция. В строителната индустрия важи златното правило: евтиното е равно на риск, а безплатното е най-скъпото. От какво определено не спестявате?

  • Професионален преглед и оценка на техническото състояние от специалист (още преди покупка)
  • Разработване на проектна документация
  • Административни и инженерни разходи
  • Надзор върху изпълнението на работите
  • Одити и тестове, изисквани от закона

За това железен резерв от 10-20 процента от бюджета е добър съвет. Никога не спирайте с парите.

Rating
( No ratings yet )
Loading...
Новини и статии за градината и зеленчуковата градина